Inför Köp

Obs! Denna guide är endast en välment vägledning i stora drag. Information om exakt förfarande och exakta utgifter får du inskaffa från din advokat. Mao är detta ingen bindande information från oss.

Lån i Bank

I Spanien kan man låna till sitt bostadsköp i vilken bank som helst. Bankerna skiljer inte på utländska eller inhemska köpare av bostad. I normala fall lånar man 50-70% av bostadens pris. Det innebär att man i praktiken måste ha minst 30 % av bostadens pris i kontantinsats. Tar du lån i Sverige kan det hända att bankerna inte godkänner den utländska fastigheten som säkerhet för lånet.

NIE-nummer

Innan köpet sker är det nödvändigt att ansöka om ett NIE-nummer (Spanska identifieringsnummret för alla invandrare i Spanien). Detta kan göras på Spanska konsulat och ambassader. Därefter öppna gärna ett bankkonto i Spanien för vatten, el, och andra avgifter i samband med din bostad.

Kostnader förutom Fastighetsobjektet

Förenklat kan man säga att du får lägga till 10-15 % på fastighetspriset vid köp.

Dessa 10-15 % inkluderar:
1)  Överlåtelseskatten 8 – 10%.
2) Advokatkostnader 1-2 %
3) Fastighetsregistrering 0,5 – 1 %
4) Notarieavgift 0,5 – 1 %

Mäklare

I Spanien, Frankrike, Italien så har oftast köparen och säljaren var sin mäklare. Mäklaren tar dej oftast ut på en rundtur, där ett flertal objekt som matchar dina önskemål visas upp.
Mäklaren kan många gånger visa upp objekt som inte uppvisats på internet, pga  konkurrens, sekretess mm.

Advokat

Advokat måste man ha. Du kan ordna en egen, men oftast används den Advokat som din mäklare brukar rekommenderar sina klienter. Advokaten är en kostnad som faller på dej som köpare.

Din advokat kommer att göra följande innan du köper: Kontroller av fastigheten för att förvissa sig om att alla spanska rättsliga krav uppfylls, och att fastigheten är fri från inteckningar, avgifter, skulder samt se till att den är uppdaterad med alla betalningar, upprätta köpeavtalet där villkoren för försäljningen anges tydligt, plus ett datum för färdigställande i närvaro av Notarius.

Köpprocessen

Steg 1: Betala reservationsavgiften

När du har hittat den perfekta bostaden är nästa steg att betala en reservationsavgift. Beroende på försäljningspriset, brukar det vara mellan 2.500 € upp till 10,000 €. Ibland beräknas reservationsavgiften till 1-2 % av köpeskillingen. Denna avgift används för att ta bort fastigheten från marknaden under en kort tid, och för att visa din ”riktiga” avsikt att köpa. Denna summa betalas till Mäklaren.

Steg 2: Undersökning av egendom och säljaren

När reservationsavgiften är betald börjar din advokat omedelbart att kontrollera alla rättsliga aspekter angående egendomen och säljaren. Advokaten kommer att kontrollera att det inte finns några skulder mot fastigheten, godkänna alla fastighetshandlingar och kontrollera att ägaren är den rättsliga säljaren. När alla kontroller har genomgått går man vidare till steg 3 i köpprocessen.

Steg 3: Privat köpekontrakt

När advokaten har godkänt alla detaljer om fastigheten, undertecknas det privata köpekontraktet och deposition på 10% betalas. Som regel görs detta ca 20-30 dagar efter betalning av reservationsavgiften. Köpekontraktet kommer att ange samtliga villkor för försäljningen, samt den sista dag då lagfarten måste undertecknas och slutbetalning göras.
Om köparen drar sig ur köpet efter depositionen har betalts, så förlorar köparen depositionen. Om säljaren drar sig ur köpet, behöver säljaren betala tillbaka det dubbla beloppet av depositionen.

Steg 4: Notarie

Det sista steget är att gå till notarie för att underteckna lagfarten och betala resterande 90% av köpesumman. Köpet är slutfört när advokaten registrera den nya ägaren i Fastighetsregistret. Detta är en enkel process som sker efter lagfarten är undertecknet.

Notarien främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens ev. banklån skrivs in i köpehandlingen.

Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för ”escritura de compraventa” Den undertecknas av såväl säljare som köpare framför notarien. I samband med undertecknandet betalas den officiella köpelikviden och nycklarna överlämnas. Tillträdesdag är således alltid den dag som undertecknandet hos notarien äger rum.

Lagfartskostnader

Hos en auktoriserad Notarie utfärdas alltid lagfarten. Då sker även slutbetalningen och man gör en provisorisk lagfart, Nota Simple, innan man får den officiella. Kan man inte själv närvara finns det möjlighet att låta din advokat få fullmakt att underteckna lagfarten. Denna enkla lagfart kan man använda för att teckna abonnemang för el, vatten och telefon. Det tar några månader innan man får den officiella lagfarten, en ”escritura”, på fastigheten. Samma dag som lagfarten skrivs under får man tillgång till lägenheten. Kostnaden för att få en lagfart beviljad betalar köparen. Notarien tar ut en fast tariff och det är ungefär 0,5 % av köpeskillingen. När allt är klart skrivs fastigheten in i statligt och kommunalt fastighetsregister. Kostnaden för detta får köparen betala och den är beroende av fastighetens taxeringsvärde och utgör ungefär 0,5  %.

Kostnader

Vilka kostnader är inblandade när du köper en fastighet i Spanien?

Det finns tre huvudsakliga kostnader när man köper en fastighet i Spanien.

1. IVA / Spansk MOMS

2. Notarie och Fastighetsregistrets avgifter

3. Advokatkostnader

1,1 IVA / Spansk MOMS

När du köper en fastighet tillämoas följande procentandelar av IVA / överlåtelseskatt:

På köpet av fastigheter upp till 400.000 € IVA / är överlåtelseskatten 8%
På köp av fastigheter mellan 400.000 € till 700.000 € IVA / är överlåtelseskatten 9%
På köp av fastigheter över 700.000 € IVA / är överlåtelseskaten 10%
På köp av nyproducerad fastighet är överlåtelseskaten 10%

1,2 Notariatsavgifter och Fastighetsregistrets avgifter

Notarieavgifter och fastighetsregisteravgifter varierar beroende på storleken av fastigheten och säljningspriset. För en fastighet som säljs för 200.000€ kan kostnader för notarien och fastighetsregisteravgifter gå upp till € 1500, och för en egenskap som säljs för 400.000€, kan avgifterna gå upp till 2000€.

1,3 Advokat avgifter

Advokat avgifter är normalt 1% av försäljningspriset.

 

Vad är de årliga fastighets kostnaderna i Spanien?

Innan du köper en fastighet i Spanien är det oerhört viktigt att veta de årliga kostnaderna av just den fastigheten. Din mäklare bör ge dig denna information under visningen. Om av någon anledning denna information inte ges till dig, se till att fråga.

De årliga fastighetskostnader är följande:

  • IBI – Kommunal fastighetsskatt
  • COMMUNIDAD – Bostadsförening
  • BASURA – Sophämtningsavgift

1,1 IBI

IBI är den årliga fastighetsskatten som betalas en gång om året. Beloppet beräknas utifrån fastighetens skattemässiga värde;  typ av egendom, område och värdet av byggnaden.

Exempel: År 2014 Lägenhet 2 sovrum, 2 badrum i Hacienda Elviria, Elviria betalar ca 800 € till 1200 € per år i IBI / kommunal fastighetsskatt.

1,2 Bostadförening

I varje bostadskomplex är varje bostadsägare skyldiga att betala en månadsavgift för underhåll och skötsel av de gemensamma områdena. Kostnaderna varierar beroende på bostadskomplexet och täcker underhåll av trädgårds områden, poolen, säkerhetsvakter, städning och skötsel av gemensamma utrymmen.

Exempel: År 2014. En lägenhet i Hacienda Elviria, Elviria, betalar ca 160€ per månad. Fristående villor brukar ha betydligt mindre avgifter eftersom trädgård och pool underhålls inte av föreningen men av enskilda trädgårdsmästare som anställs av privata husägare.

1,3 Sophämtningsavgift

För en lägenhet eller villa i Elviria kostar sophämtning cirka 140 € till 200 € per år.

OBS! El och vatten ingår inte i ovanstående avgifter, detta betalas separat av husägare beroende på individuel konsumtion.